Ewa Gorlecka-Łabiak - Specyfika działania banków hipotecznych w Polsce.pdf

(298 KB) Pobierz
Zeszyty
Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie
Naukowe
Problemy społeczne, polityczne i prawne
870
Kraków 2011
Ewa Gorlecka-Łabiak
Specyfika działania banków
hipotecznych w Polsce
1. Wprowadzenie
Jednym z kluczowych czynników wpływających na rozwój rynku nierucho-
mości jest obecność wyspecjalizowanych instytucji finansowych, zapewniających
sprawny i kompleksowy proces ich finansowania. Banki uniwersalne, finansując
długoletnie kredyty hipoteczne krótkoterminowymi depozytami, napotykają
trudności związane ze spadkiem stóp procentowych i odpływem części depo-
zytów. Problemy z płynnością sektora bankowego i dostępu do długoterminowego
refinansowania sprawiają, że rola specjalistycznej bankowości hipotecznej, przy
odpowiednim wsparciu legislacyjnym i fiskalnym, mogłaby wzrosnąć.
Decydujące impulsy do powstania i rozwoju instytucji banku hipotecz-
nego i listów zastawnych wyszły z terenów obecnej Polski, Francji i Niemiec
w XVIII w. W Europie pierwszą instytucją kredytową wyspecjalizowaną w udzie-
laniu kredytów hipotecznych i emitującą listy zastawne było założone w 1770 r.
Śląskie Towarzystwo Kredytowe Ziemskie udzielające kredytów dla rolnictwa,
szczególnie pomocnych w procesie oddłużenia szlachty po wojnie siedmiolet-
niej (1756–1763) [Gąsowska 2000, s. 61–62]. Wiele wypracowanych wówczas
rozwiązań prawnych i organizacyjnych upowszechniło się potem w całej Europie
i przyczyniło się do powstania pierwszych banków hipotecznych, a towarzystwa
kredytowe ziemskie stały się wzorcem kilku odmian mechanizmu bankowości
hipotecznej: rozwiązania duńskiego czy niemieckiego [Lis 2008, s. 106–107].
Warto również wspomnieć o przedwojennej tradycji bankowości hipotecznej
w Polsce. W latach 20. XX w. w Warszawie założono specjalną instytucję
listów zastawnych – Towarzystwo Kredytowe Przemysłu Polskiego, celem jego
działalności było udzielanie długoterminowych kredytów w listach zastawnych
154
Ewa Gorlecka-Łabiak
zabezpieczonych hipotecznie na nieruchomościach, maszynach i urządzeniach
zakładów przemysłowych funkcjonujących w granicach Rzeczypospolitej Polskiej
[Kanigowski 2001, s. 35]. Podobne instytucje rozwijały się także w Poznaniu,
we Lwowie i w Krakowie. Od 1870 r. założono ogółem 14 towarzystw kredy-
towych miejskich. Listy zastawne stanowiły popularny i bezpieczny instrument
finansowy, wynikający z korzystnych warunków ich oprocentowania i zaufania
inwestorów do wysokiego standardu ich bezpieczeństwa, a ich emisje dokonywane
były w znacznych kwotach. W Polsce międzywojennej przepisy dotyczące banków
hipotecznych i emitowanych przez nie listów zastawnych regulowało Rozporzą-
dzenie Prezydenta Rzeczpospolitej z dnia 17 marca 1928 r. o prawie bankowym
(Dz.U. nr 34, poz. 321, art. 68–83) [Gąsowska 2000, s. 120]. List zastawny utracił
swoje znaczenie w Polsce po zakończeniu II wojny światowej wraz ze zmianą
ustroju społeczno-gospodarczego [szerzej: Kanigowski 2001, s. 51–59].
Banki hipoteczne, zgodnie z intencją polskiego ustawodawcy (Ustawa z dnia
29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych, t.j. Dz.U.
z 2003 r., nr 99, poz. 919, ze zm., cytowana dalej jako u.l.z.b.h) działają jako banki
szczególne, które dysponują specyficznym instrumentem finansowym, w postaci
listów zastawnych. Listy zastawne są rodzajem dłużnych papierów wartościowych,
a dokładniej obligacji, które mają prawo emitować jedynie banki hipoteczne.
Wyróżniamy dwa ich rodzaje: hipoteczny list zastawny, którego podstawę emisji
stanowią wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipotekami, oraz
publiczny list zastawny, którego podstawę emisji stanowią wierzytelności banku
hipotecznego z tytułu: kredytów w części zabezpieczonej wraz z należnymi odset-
kami, gwarancją lub poręczeniem Narodowego Banku Polskiego, Europejskiego
Banku Centralnego, rządów lub banków centralnych państw członkowskich Unii
Europejskiej, Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju oraz gwarancją
lub poręczeniem Skarbu Państwa. Instytucja publicznego listu zastawnego
konstrukcją prawną odpowiada hipotecznemu listowi zastawnemu, ale różni się
od niego podstawą emisji [Mojak 2006, s. 96].
List zastawny stanowi doskonałe narzędzie pozyskiwania środków pienięż-
nych przeznaczonych na kredyt długoterminowy, sprzężony z zabezpieczeniem
rzeczowym, jakim jest hipoteka obciążająca określoną nieruchomość [Herapoli-
tańska i Michalski 2001, s. 372]. Z uwagi na restrykcyjne przepisy, nakładające
na emitenta obowiązek wielostopniowego zabezpieczenia ich emisji i obrotu,
listy zastawne charakteryzują się niskim stopniem ryzyka finansowego gwaran-
towanym przez ustawę o listach zastawnych i bankach hipotecznych, co więcej
– polski list zastawny uzyskał notyfikację Komisji Europejskiej jako europejski
instrument
eligible bond
– inaczej
covered bond,
tj. obligacja o kwalifikowanej
jakości zabezpieczenia [Informacja
prasowa…
2008].
Specyfika działania banków…
155
Mechanizm hipoteczny polega na tym, że bank hipoteczny agreguje łączne
żądania klientów o takiej samej stopie procentowej, terminie spłaty, warunkach
kredytowych i na tej podstawie emituje listy zastawne. Sprzedawane są one inwe-
storom instytucjonalnym lub indywidualnym na rynku kapitałowym. Kredyty
hipoteczne będące podstawą emisji listów zastawnych pozostają w bilansie banku
hipotecznego, a dochód pochodzący ze sprzedaży listów zastawnych przeznaczany
jest na finansowanie działalności kredytowej [Lis 2008, s. 107]. Warto podkreślić,
że banki hipoteczne, korzystając z możliwości emisji listów zastawnych, posiadają
niewątpliwą przewagę konkurencyjną nad bankami uniwersalnymi.
2. Specjalizacja banków hipotecznych
Ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych przywróciła banki
hipoteczne w polskim powojennym systemie bankowym, a wraz z nimi listy
zastawne jako nowy instrument rynku kapitałowego w Polsce [Mojak 2006,
s. 95]. Ustawodawca określa je jako banki specjalistyczne, działające na podstawie
przepisów tej ustawy, a w sprawach nią nieuregulowanych, stosujące się do zasad
emisji, obrotu i wykupu hipotecznych listów zastawnych, gdzie mają zastoso-
wanie przepisy: Ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach
wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu
oraz o spółkach publicznych (Dz.U. nr 184, poz. 1539); Ustawy z dnia 29 lipca
2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi (Dz.U. nr 183, poz. 1538) oraz
Ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o obligacjach (Dz.U. z 2001 r. nr 120, poz. 1300,
ze zm., z wyjątkiem przepisów art. 7 ust. 1 i 2 oraz art. 28–39). Natomiast do
zasad tworzenia, organizacji i działania banków hipotecznych nieuregulowanych
w niniejszej ustawie stosuje się odpowiednio przepisy ustawy Prawo bankowe
(Dz.U. z 2009, nr 144, poz. 1176) oraz o NBP (Dz.U z 2005 r., nr 1, poz. 2).
Banki hipoteczne mogą być powoływane tylko w formie spółki akcyjnej, a ich
wyposażenie kapitałowe może być określone w drodze uchwały przez Komisję
Nadzoru Finansowego (zwaną dalej KNF). Ustawa definiuje katalog podstawo-
wych czynności banku hipotecznego (art. 12 u.l.z.b.h może stanowić definicję
banku hipotecznego), do których należą: udzielanie kredytów zabezpieczonych
hipoteką; udzielanie kredytów niezabezpieczonych hipoteką a zabezpieczonych
w pełnej wysokości wraz z odsetkami przez Skarb Państwa, NBP, Unię Euro-
pejską lub jej państwa członkowskie, EBOiR, EBI lub MBOiR; nabywanie wierzy-
telności innych banków z tytułu udzielonych przez nie kredytów zabezpieczonych
hipoteką oraz wierzytelności z tytułu kredytów niezabezpieczonych hipoteką;
emitowanie hipotecznych listów zastawnych, których podstawę stanowią wierzy-
telności banku hipotecznego z tytułu: udzielonych kredytów zabezpieczonych
156
Ewa Gorlecka-Łabiak
hipoteką oraz nabytych wierzytelności innych banków z tytułu udzielonych przez
nie kredytów zabezpieczonych hipoteką, oraz emitowanie publicznych listów
zastawnych, których podstawę stanowią: wierzytelności banku hipotecznego
z tytułu udzielonych kredytów niezabezpieczonych hipoteką oraz nabyte przez
bank hipoteczne wierzytelności innych banków z tytułu udzielonych przez nie
kredytów niezabezpieczonych hipoteką.
Powyższy zbiór czynności banku hipotecznego jest katalogiem zamkniętym,
a jego uzupełnieniem, w celu uelastycznienia jego działalności, jest sprecyzo-
wanie możliwości przeznaczenia wolnych środków w inwestycje o wysokim
stopniu pewności (art. 16, pkt 1, u.l.z.b.h.). Opis czynności banku hipotecznego
uwidacznia jego specjalizację w udzielaniu kredytów hipotecznych i refinanso-
waniu ich za pomocą listów zastawnych, a także określa jego rolę jako pośrednika
pomiędzy rynkiem nieruchomości a rynkiem kapitałowym. Pozostałe czynności
mają charakter jedynie pomocniczy (por. 15, pkt 1 u.l.z.b.h.). Działalność banków
hipotecznych wyznaczają:
– zasada pełnej specjalizacji: określenie podstawowych czynności banków
hipotecznych;
– granica obiegu: łączna kwota nominalnych wartości znajdujących się w obro-
cie listów zastawnych banku hipotecznego nie może przekroczyć 40-krotności
jego funduszy własnych, z zastrzeżeniem ust. 2 (art. 17 pkt 1 u.l.z.b.h);
– zasada pełnego pokrycia: łączna kwota nominalnych wartości znajdujących
się w obrocie hipotecznych listów zastawnych nie może przekraczać sumy nomi-
nalnych kwot wierzytelności banku zabezpieczonych hipoteką (należy przez to
rozumieć hipotekę na rzecz banku hipotecznego ustanowioną na prawie użytko-
wania wieczystego lub prawie własności nieruchomości położonej na obszarze
kraju), stanowiących podstawę emisji hipotecznych listów zastawnych, z zastrze-
żeniem ust. 3 u.l.z.b.h.;
– granica emisji: ze środków uzyskanych z emisji listów zastawnych bank
hipoteczny może refinansować kredyty zabezpieczone hipotecznie lub nabyte
wierzytelności z tytułu udzielenia takich kredytów przez inne banki do kwoty
stanowiącej 60% bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości (która w ocenie
banku hipotecznego odzwierciedla poziom ryzyka związanego z nieruchomością
jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez bank hipoteczny).
Warto zaznaczyć, że wprowadzenie tej wartości do ustawodawstwa zintensyfiko-
wało prace nad wprowadzeniem jednolitych zasad posługiwania się nią w krajach
Unii Europejskiej;
– wysokość pojedynczego kredytu: nie może przekroczyć bankowo-hipo-
tecznej wartości nieruchomości;
– ogólna kwota wierzytelności: z tytułu udzielenia kredytów zabezpieczonych
hipotecznie lub nabycia od innych banków wierzytelności z tytułu udzielenia
Specyfika działania banków…
157
takich kredytów nie może przekroczyć 10% ogólnej kwoty wierzytelności banku
zabezpieczonych hipoteką;
– wierzytelności zabezpieczone hipotekami ustanowionymi w trakcie realizacji
inwestycji budowlanych nie mogą w sumie przekraczać 10% ogólnej wartości
wierzytelności zabezpieczonych hipotecznie, stanowiących podstawę emisji hipo-
tecznych listów zastawnych. W ramach tego limitu wierzytelności zabezpieczone
hipotekami, ustanowionymi na nieruchomościach przeznaczonych pod zabudowę
zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, nie mogą przekraczać 10%
(art. 23 u.l.z.b.h.);
– zasada szczególnego nadzoru, którego podstawowym elementem jest insty-
tucja powiernika i jego zastępcy. Przy każdym banku hipotecznym KNF powołuje
powiernika i jego zastępcę, którzy nie mogą być pracownikami banku hipotecz-
nego. Zadania powiernika i jego zastępcy są szczegółowo uregulowane w ustawie
(w art. 30 i 31 u.l.z.b.h.) i dotyczą przede wszystkim nadzoru pokrycia listów
zastawnych oraz przestrzegania przez bank norm ostrożnościowych; zgodnie
z ustawą banki hipoteczne podlegają także szczególnemu nadzorowi NBP (art. 34
u.l.z.b.h.);
– zasada pierwszeństwa zaspokojenia: w razie upadłości banku hipotecznego
środki uzyskane w wyniku wyegzekwowania wierzytelności wpisanych do reje-
stru zabezpieczenia listów zastawnych mogą być wykorzystane wyłącznie do
zaspokojenia roszczeń wynikających z listów zastawnych (art. 36 u.l.z.b.h.).
3. Działalność banków hipotecznych w Polsce
Na polskim rynku występują obecnie trzy banki hipoteczne, działające jako
banki specjalistyczne i wykonujące czynności określone w ustawie: BRE Bank
Hipoteczny SA, Pekao Bank Hipoteczny SA i ING Bank Hipoteczny SA.
BRE Bank Hipoteczny SA (zwany dalej BBH, działający w ramach Grupy BRE
Banku) jest największym w Polsce bankiem hipotecznym, który jako pierwszy
otrzymał licencję na działalność specjalizującą się w finansowaniu budownictwa
przez emisję listów zastawnych. Silną pozycję rynkową zbudował pod marką
RHEINHYP-BRE Bank Hipoteczny, utożsamianą z wysokim poziomem usług.
BBH jest także liderem na rynku listów zastawnych z 70-procentowym udziałem
[Raport
roczny BRE…
2008]. Jako pierwszy w powojennej Polsce przeprowadził
w czerwcu 2000 r. emisję listów o wartości 5 mln zł i jako pierwszy wprowadził
na polski rynek kapitałowy publiczne listy zastawne. W ciągu ponaddziesięcio-
letniej działalności BRE Bank Hipoteczny dokonał 23 emisji listów zastawnych
(o ich bezpieczeństwie świadczą przyznane im przez agencję Moody’s wysokie
ratingi – A2 dla hipotecznych listów zastawnych i Aa3 dla publicznych listów

Plik z chomika:

Inne pliki z tego folderu:

Inne foldery tego chomika:

Zgłoś jeśli naruszono regulamin