Programowanie przedsiewziec inwestycyjnych
Program planowania przedsiewziecia obejmuje:
- sprecyzowanie funkcji
- przeznaczenie
- sposób uzytkowania obiektow skladajacych się projekt inwestycyjny oraz ich wielkosc
Programowanie przedsiewziec inwestycyjnychformulowany jest
na podstawie informacji i analiz okreslajacych:
1. popyt na produkty i uslugi przez potencjalne segmenty rynku z okresleniem asiortymentow, które będą wytwarzane w realizowanych obiektach
2. mozliwosci finansowe, lokalizacyjne, organizacyjne, techniczne i kadrowe potencjalnego inwestora, zrealizowania planowego przedsiewziecia, które ma zaspokoic popyt na wytworzone produkty, w okreslonym czasie
3. ryzyko zwiazane z realizacja planowanego przedsiewziecia, a także konsekwencje niepodjecia tego ryzyka i zaniechanie realizacji inwestycji przy braku pomyslu alternatywnego
Procedura opracowania programu przedsiewziecia:
1. identyfikacja funkcji i technologii uzytkowania obiektu. Jeśli obiekt przemyslowy należy rozdzielic na pomieszczenia do realizacji funkcji ( produkcyjnych, pomocniczych, transportowo – komunikacyjnych, magazynowych, administracyjnych)
2. okreslenie systemu organizacji i zarzadzania obiektem, czyli zaprojektowanie struktury organizacyjnej do zarzadzania eksploatacja i funkcjonowaniem obiektu ( zarzad, administracja, ochrona)
3. okreslenie wielkosci zatrudnienia niezbednego do realizacji funkcji podstawowej ( produkcji wyrobow, pracownikow biura obslugi klienta oraz funkcji zarzadzania- obslugi obiektu)
4. oszacowanie potrzeb powierzchniowych wynikajacych z technologii uzytkowania ( produkowanie wyrobow lub uslug), transportu, magazynowania, zastosowanych urzadzen technicznych ( klimatyzatory, wentylatory..)
5. sformulowanie pozadanych rozwiazan projektowych spelniajacych warunki niezawodnosci programowanego obiektu, uwzgledniajace ewentualne zmiany adaptacyjne obiektu do nowych funkcji, zmieniajace się wymagi srodowiskowe i warunki pracy
Uzasadnienie celowosci inweztycji i jej lokalizacji
dne o planowanym zakresie rzeczowym inwestycji i okresie jej realizacji
ocena ekonomicznej efektywnosci inwestycji, dane o planowanych efektach rzeczowych inwestycji
harmonogram realizacji inwestycji
wartosc kosztorysowa inwestycji czyli planowany laczny jej koszt
dane o planowanych z poszcegolnych zrodel srodkach jej finansowania w kolejnych latach realizacji, czyli harmonogram finansowania w powiazaniu z harmonoigramem realizacji
dane o planowanym okresie zagospodarowania obiektow bud. i innych skladnikow majatkowych po zakonczeniu realizacji inwestycji
dane o planowanej kwocie srodkow finansowych i zrodlach ich pochodzenia które umozliwiaja zagospodarowanie tych efektow rzeczowych inwestycji w planowanym okresie
Lokalizacja inwestycji to wybor i uzyskanie prawa do miejsca jej usytuowania.
Problemy prawne zwiazane z lokalizacja inwestycji:
1. identyfikacja wlasciciela gruntu stworzenie mozliwosci jego zakupu od wlasciciela
2. sprawdzenie przeznaczenia terenu w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego oraz czy proggram planowanego przedsiewziecia jest zgodny z ustaleniem planu
3. sprawdzenie czy planowane obiekty bud zmieniaja się na upatrzonym terenie i odpowiadaja wymaganiom przepisow dudowlanych dotyczacych ochrony srodowiska itd.
4. sprawdzenie czy upatrzona nieruchomosc gruntowa nie jest obieta ograniczonymi prawami materialnymi lub finansowymi, czy ograniczenia te nie sa sprzeczne z przyjeta koncepcja projektowa oraz jaki maja wplyw ma cene nabycia
ksiega wiczysta zawiera 4 dzialy:
- ozanczenie nieruchomosci oraz wpisy praw zwiazanych z jej wlasnoscia
- wpisy dotyczace wlasnosci i uzytkowania wieczystego
- wpisy dotyczace ograniczonych praw rzeczowych z wyjątkiem hipotek. Wpisy ograniczen w rozporzadzeniu nieruchomoscia lub uzytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczen dotyczacych hipoteki
- wpisy dotyczace hipoteki
Hipoteka jest to prawona podstawie którego wierzyciel może dochodzic zaspokojenia z nieruchomosci bez względu kto jest wlascicielem z pierwszenstwem przed wierzycielami osobistymi wlasciciela nieruchomosci.
Hipoteka ma na celu zabezpieczenie oznaczonej wierzytelnosci pienieznej i może być wyrazona tylko w oznaczonej sumie pienieznej
Rodzaje hipotek:
- zwykla – gdy kwota wierzytelnosci jest okreslona i niezmieniona
- kaucyjna – gdy kwota wierzytolnosci nie może być okreslona w chwili ustalania hipoteki
- laczna – gdy wierzytelnosci zabezpiecza siewiecej niż 1 nieruchomoscia
- przymusowa – niedobrowolna jak wyzej wymieniona a wierzytelnosc może być okreslona prawem wykonawczym
1. rzadowe centrum (koncepcja przestrzennego zagospodarowania kraju)
2. sejmiki wojewodztwa ( plan zag przestrz wojewodztwa)
3. rada gminy ( miejscowy plan zag przestrzennego)
Miejscowy plan zag przestrz okresla:
- ustalenie wymagania i warunki dotyczace przeznaczenia terenu
- granic terenu o roznym przeznaczeniu
- ksztaltowanie zabudowy oraz zagospodarowanie terenu
- linie zabudowy
- gabaryty obiektow i wskazniki intensywnosci zabudowy
- zasady ochrony: lady przestrzennego
- ochrona środowiska
- ochrona dziedzictwa kulturowego
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku spelnienia nastepujacych warunkow:
1. co najmniej jedna dzialka sasiednia dostepna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalajacy na okreslenie wymagan dotyczacych malej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrow cech i wskaznikow ksztaltowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu w tym gabarytow, formy architektonicznej obiektow budowlanych
2. teren ma dostep do drogi publicznej
3. istniejace lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczajace dla zamierzenia..?
Inwestycje budowlane:
1. inwestycje celu publicznego
- lokalizacja na podst planu zagosp miejscowego
- lokalizacja na podst decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego
2. inne
- lokalizacja na podst pl zag miejscowego
- na podst decyzji o warunkach zabudowy
Wniosek o ustalenie lokalizacji powinnien zawierac:
1. okreslenie granic terenu objetego wnioskiem ( przestawionym na kopii mapy zasadniczej lub kopii mapy katastralnej)
2. charakterystyka inwestycji obejmujaca okreslenie
- zapotrzebowanie na wode, energie oraz sposobow odprowadzania sciekow, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej a w razie potrzeby sposobow unieszkodliwienia odpadow
- planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakteyrystyki zabudowy i agospodarowania terenu w tym przeznaczenia i gabaryty zaprojektowanych obiektow bud
- charakterystyka parametrow technicznych oraz w przypadku braku obowiazku przeprowadzenia postepowania w sprawie oceny oddzialywania na srodowisko
Wymagania dotycace nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu mijescowego obejmuja ustalenia:
- lini zabudowy
- szerokosc elewacji frontowej
- wysokosc gornej krawedzi elewacji frontowej
- geometrii dachu ( kata nachylenia, ukladu polaci dachowych)
Efektywnosc ekonomiczna rozumiana jest najogolniej jako rezultat dzialalnosci gospodarczej okreslony przez stosunek osiagnietego wyniku ( zysku netto) do nakladow
Rachunek efektywnosci projektu inwestycyjnego stanowi jeden z etapow fazy przedinwestycyjnej a jego podstawowym celem jest ocena ryzyka inwestycyjnego, szacunek okresu zwrotu nakladow oraz skwantyfikowanych korzysci po okresie zwrotu.
Do oceny przedsiewziec inwestycyjnych w polsce wykorzystuje się 2 metody:
1. met Banku swiatowego
2. met UNIDO (united nation industrid developmen organization)
Metoda BS polega na analizie relacji : koszt – korzysci
W metodzie tej przewidywane naklady inwestycyjne poruwnuje się ze zdyskontowanymi korzysciami netto 9 ekonomicznymi, spolecznymi, srodowiskowymi i innymi) niezbednymi uzyskiwanymi przez zrealizowane przedsiewziecie.
Stosowane wskazniki:
1. NPV (net present value)
2. IRR (internal rate of return)
3. okres zwrotu kapitalu
Metoda UNIDO polega na ocenie efektywnosci inwestycji w trzech etapach studiow przedinwestycyjnych:
1. opportunity study - rozumiana jako analize dogodnej sposobnosci która może stanowic podjecie planowanego projektu inwestycyjnego
2. prefeasibility study (ztepne studium wykonalnosci) w którym dokonuje się w stepnej selekcji moxliwosci przprowadzenia przedsiewziecia, jego wykonalnosci
3. feosibility study ( studium wykonalnosci0 na jego podstawie podejmowane sa decyzje o podjeciu inwestycji i rozpaczeciu fazy realizacyjnej, dokonywania korekt lub odstapienia od dalszych prac
Podstawowe elementy biznesplanu projektu inwestycyjnego:
1. wyjasnienie i omowienie szczegolnych powodow powstania pomyslu przedsiewziecia inwestycyjnego
2. analiza sytuacji rynkowej zwiazanej z przedsiewzieciem
3. program inwestycji
4. struktura organizacyjna i system zarzadzania przedsiewzieciem
5. wymogi i warunki dotyczace przyszlej kadry kierowniczej i pracownikow
6. okreslenie przewidywanych inwestycji towarzyszacych
7. szacunek potrzebnych nakladow
8. analiza ekonomicznej oplacalnosci inwestycji
9. okreslenie mocnych i slabych stron przedsiewziecia
10. podsumowanie
Rachunek oplacalnosci wymaga obliczenia:
1. kosztow wg ZZK
2. spodziewanych przychodow w skali roku, P
3. Przewidywanych kosztow, U
4. amortyzacji, A
5. stopy dyskontowej , r
Pieniadz ma swoja wartosc zalezna od czasu, tzn ze pewna kwota pieniedzy będzie „jutro” miala inna wartosc. Wynika to z nastepujacych powodow:
- z niepewnosci: przyszle dochody sa tylko analizowanymi i istnieje ryzyko niespelnienia oczekiwan
- z kosztow niewykorzystanych mozliwosci, nie otrzymywanie okreslonych przychodow dzisiaj oznacza utrate szansy zarobienia za ich pomoca nastepnych pieniedzy
- z inflacji: pieniadze traca na wartosci
Ten proces sprowadzania pieniedzy do porownywalnosci nazywamy oprocentowanie lub dyskontowaniem
Oprocentowanie – jest to procedura okreslajaca jaka wartosc w przyszlosci będzie miala zainwestowana zlotowka
Obliczanie przyszlej wartosci obecnej sumy pieniedzy
FVn – wartosc przyszla w roku, n – liczba lat PV – wartosc biezaca
(1+r)- czynnik oprocentowania
Dyskontowanie – jest procedura okreslania jaka wartosc dzisiaj ma kwota pieniedzy z przyszlosci, czyli sprowadza się się wartosc pieniadza z dziejow pozniejszych na wczesniejsze. Dyskontowania dokonuje się wg wzoru
- czynnik dyskontowania
Dyskontowanie przyszlych korzysci z realizacji projektu inwestycyjnego oblicza się za pomoca wzoru
NPV-(net present value) – wartosc korzysci zaktualizowana netto
RV – wartosc rezydnalna
CF – strumien gotowki w kolejnych latach
n - liczba lat
- wspolczynnik dyskontowy w kolejnych latach
r - rentownosc barowa(srednia)przyjmowana jako srednia stop procentowych oglaszanych przez Narodowy Bank Polski lub wg stopy redyskonta
r- stopa inflacji ogloszona przez Glowny Urzad Statystyczny
r - wspolczynnik ryzyka zwiazanego z analizowana inwestycja
r - wspolczynnik prawdopodobienstwa zmian
W metodzie tej oblicza się wartosc r przy warunku ze NPV=0
Metoda prob i bledow oblicza się wartosc r która jest szukana wartoscia IRR
Oznacza ona ze przy takiej wartosci dyskontowanej suma zdyskontowanych za n lat nadwyzek finansowych zrowna się z aktualna wartoscia nakladu inwestycyjnego, wzglednie z suma sprowadzonych na moment poczatkowy czstkowych nakladow inwestycyjnych
Kalkulacyjny okres zwrotu nakladow
Kalkulacyjna stopa rentownosci ARR okreslona jako przecietna prosta stopa zwrotu z inwestycji
J – naklady wyliczane w ZZK
P – spodziewane przychody w skali roku
K – przewidywane koszty
D wartosc rocznych odsetek
Metoda analizy strumieni pienieznych netto– bada się dunamike strumieni pienieznych netto. Wykorzystanie techniki cost flow pozwala dokonac oceny inwestycji na podstawie zysku bilansowego w powiazaniu jej realizacji z finansowa sytuacja przedsiebiorstwa
Wzkaznik rentownosci (prog rentownosci)
BEP – prog rentownosci
Ki – koszty stale
C – cena
Kzj – koszty jednostkowe zmienne
BEP okresla minimalna wartosc produkcji powyzej ktorej przedsiewziecie zaczyna przynosic zyski
Podejmowanie decyzji w warunkach niepewnosci i ryzyka
Zrodlem ryzyka sa:
- uplywajacy czas miedzy zainteresowaniem a uzyskiwaniem dochodow
- niepewnosc w gospodarce
- inflacja
- ...
Foxed